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国企背景的绿地,居然暴雷了!

首家千亿国资房企绿地暴雷!

5月27日,绿地发布公告:拟对GRNLGR 6.75 06/25/22进行若干修订以及豁免发起同意征集,内容包括延长到期日、加入发行人在到期前赎回全部或部分票据的赎回权、先行支付原到期日未偿还本金的10%,以及取消维持票据上市状态的契约。

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简单来说,就是绿地有一笔2022年6月25日到期的5亿美元、息票率6.75%的票据现在还不上了。现在先还10%本金+利息,展期到2023年6月23日再部分或全额赎回。

Top10的房企,国企身份的绿地也还不上钱,爆雷了!

还不是一般的雷!

这次爆雷的主角是绿地,妥妥千亿级的国资开发商。在这之前,绿地在中国房地产企业各类排行榜上,没有出过前20名。

绿地这次不折不扣成为了中国首家债务暴雷的千亿级国资房地产企业。

钱还不上了,就要开始变卖家财了。

绿地已经计划3年出售2000亿资产,每年500亿-700亿,包括自持的商业、办公楼和酒店等。

在今年一季度的时候,已经开始卖55个大宗项目,合计132亿元。但是一季度谈好的交易因为疫情原因,还不能确认交割时间。

祸不单行的是,绿地的评级也被下调了。

5月23日,标普将绿地控股集团有限公司的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B-”,并将公司担保的高级无抵押票据长期发行评级从“B”下调至“CCC+”。同时,将绿地香港控股有限公司的评级从“B”下调至“B-”。

山雨欲来风满楼,大厦将倾,国企也难逃高杠杆、高周转、高负债率的困境。

房企暴雷受伤的不仅仅是房地产,往小了说是与房产相关行业的普通人的工作受到影响,往大了说严重影响经济。

为什么这么说呢?

我们国家的高速发展,有一个无法否认的事实就是:城镇化带动了工业化,而城镇化的核心就是房地产。

工作岗位、孩子教育、医疗这些和民生息息相关的建立在城市之中。人群就都从农村、县城往大城市迁移,在大城市买房安居。

房地产这个老大哥也就带着各行各业向上高速发展。

这就导致了房企一旦暴雷,后面跟着的小弟一个都无法独善其身。这也是为什么国家会频繁出政策救房企。

比如5月25日,国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》,意见指出,支持兼并重组等其他盘活方式。

在此之前,还公布了12家房企白名单:恒大、世茂、融创、融信、佳兆业、中梁、中南建设、绿地、奥园、荣盛、阳光城、富力地产。

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针对上述12家房企,全国性AMC获准可以收购包括但不限于暂未纳入不良的金融机构贷款以及集团的关联方应收账款等;上述业务亦获准不纳入贷款集中度考核,对资本金的计量也可以调整,同时与关联方的交易,也不纳入重大关联交易。

这一切都在为房企创造活下去的空间,让房企挺过这段时间,软着陆。

有人一看到国家救房地产就开始喷,都买不起房了,还救房地产?

但事实上,现在不救房地产,普通人叫苦连天的时候会更多。

第一个就是波及到的行业太多了,很多人会直接或间接丢掉工作,国家整体经济下滑!

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第一波失业的是房企的员工,第二波就是房企产业链上下游50多个行业,再接下来失业的人多了,消费的人就少了,服务业、消费类、金融行业都会间接受到影响。

而现在这种情况已经出现了。前两天在街头买车轮饼的时候,摆摊的阿姨就和我说:“现在生意很难做,钱越来越难赚了。”

以前没有工作估计是因为懒,接下来没有工作不是因为人们不勤快、没有能力,而是经济环境不行,无法提供这么多岗位。

第二点就特别直观了,房企暴雷,百姓收不到房!

普通人辛辛苦苦掏空六个口袋买的房,首付付了,房贷在还了,却交不了楼了!第二套房也买不起,本来预备要结婚的,这下也结不了,就这么耽误了大半辈子!

房地产牵一发而动全身,没有人能独善其身。

5月30日,穆迪将绿地控股集团有限公司公司家族评级(CFR)从“B2”下调至“Caa2”。

5月27日,绿地控股发布公告称,拟对“GRNLGR 6.75 06/25/22”进行若干修订以及豁免发起同意征集。

内容包括延长到期日、加入发行人在到期前赎回全部或部分票据的赎回权、先行支付原到期日未偿还本金的10%,剩余部分在2023年6月25日偿还。

绿地

宣布自救计划

在对债券展期的当天上午,绿地控股召开投资者电话会议,公司董事兼执行总裁张蕴出席,释放出以下几个值得关注的信息:

1、对本次债券展期表示遗憾和抱歉。上海疫情对销售回款影响大,目前全国50%售楼处关闭,4月同比跌幅57%、5月也很高。

2、现在面临的是流动性问题,有能力兑付后面的债券。今年6月、9月、11月与12月均有境外债到期,2023年和2024年亦分别有12亿美元和9亿美元到期,后续将通过抓回款率来降有息、降杠杆,去年回款率96%、今年将提升至130%,境外项目回款50亿人民币,预计全年到手26亿;优质资产还可以出售。

3、内地销售回款主要取决于疫情和销售情况,预计6月份能恢复到之前水平。因此公司仅针对6月份这笔债券进行征询,展期一年,且加入了一个call option,只要公司恢复偿付能力,就能全部赎回。

4、从2020年8月到现在,已经降了1,600多亿有息负债,下半年行业出现问题,计划通过出售自持商业、办公楼和酒店等优质资产安排来偿债。计划3年合计出售2000亿资产(每年500-700亿)。

5、今年一季度推出55个大宗(合计132亿),单笔5000万元以上的有98亿。Q1谈的交易之前预计在4月份交割,但目前疫情无法确认交割时间。

6、境外回款方面,去年下半年4亿美金回款,到手2亿美金,境外项目回款直接用于境外资金偿付,其他下半年会陆续到账。

7、之前美国纽约卖了两栋楼,对价3.6亿美元,但开发贷1.8亿美元,公司拥有70%股权,扣除佣金款项,回到香港5000万美金,不足以覆盖偿还金额。

8、公司融资结构74%是银行贷(开发贷、流贷),境外评级下调不会造成挤兑,境外的贷款占比3%。

9、同意征求需超66%的存续债余额参与,超50%参会比例同意则通过。

债务

风险正式被引爆

在充满挑战的运营和融资条件下,绿地解决所有到期短期债务问题的能力存在不确定性。

虽然截至2022年3月底,绿地拥有657亿元人民币的现金,但穆迪估计,除了受限制现金外,该公司还需要将大部分现金保持在运营项目层面以完成预售项目。

这种安排限制了其在控股公司层面调动现金偿还债务的灵活性。

此外,过去2-3个月疫情防控措施造成的业务中断限制了该公司的销售和融资安排。

2022年第一季度,绿地的合同销售额同比下降56%至308亿元人民币,而2021年第四季度的合同销售额同比下降了57%。

在销售不畅的情况下,绿地控股只得对到期美元债进行展期,以此来迎得一定的缓冲时间。

近一段时间以来,各大房企纷纷选择对到期美元债进行展期,并全部获得通过。也难怪,毕竟房企的债务展期,并不算实质性违约,投资人即便是不情愿,但为了陷入两输的境地,只得投下“赞成票”。

自救

压力依旧很大

事实上,自2020年开始,为降低债务缓解流动性压力,绿地就已经开始频繁处置资产。2020年以72.6亿的价格出让广州绿地后,绿地控股彻底退出了广东市场。

绿地控股2021年报披露,公司全年压降有息负债812亿元,自“三条红线”政策出台以来累计压降有息负债1476亿元。

截至2021年,有息负债余额降至2406亿元,在大幅降负债的背景下,“企业经营保持了总体稳定”。

2022年,“降负债”仍然是绿地控股运营的关键词,公司正不断加强核心产业现金流管理。

房地产业方面,绿地控股通过抓销售回款、抓按揭回笼等措施,在今年前4个月,公司实现销售回款近500亿元,回款率超过120%。

据绿地集团官微,5月,绿地集团成功交付29个项目,遍及北京、广州、重庆、成都、西安、郑州、济南、贵阳、杭州、南宁、宁波、临沂、德州、佛山、遂宁、自贡、鹰潭等全国多个城市,实现交付近1.8万套、交付面积185.5万平方米。

而基建产业方面,则是力抓回款清收,盘活存量资产,同时稳定融资规模,拓展融资增量。

另一方面,绿地控股也加强与主流合作银行沟通协调,拓展合作空间,创新合作模式。数据显示,今年一季度公司实现新增融资提款约100亿元。

受疫情和行业周期性下行影响,今年以来,房企债务违约现象屡见不鲜。

资本市场和投资人一度认为国资会在这一轮洗牌中生存下来,抢占不少民营房企丢失的市场份额。

如今,绿地集团似乎打破了这种信仰!


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